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買二手房應該注意啥?濰坊市住建局官方發布來了!

2019-06-18 17:14:03    青州房產網    評論:0    國泰家園    瀏覽:1290    
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一、查明房源的合理性和可售性。房屋買賣簽訂合同前,要求房主到不動產登記機構查詢擬售房屋情況,取得查詢證明。通過查詢可證明房屋權屬的真實性,是否有限制交易的情形、查封和行政限制的無法過戶交易,有抵押的需先解押才能過戶交易。按照國家規定無證房產不能交易,因此買房時應查看不動產權證書。由于期房交房時間、辦證時間存在不確定性,因此受讓他人購買的期房存在買方風險,不建議購買。

二、查詢本人銀行征信情況。如需貸款買房,應首先查詢本人銀行征信情況,征信良好的方可簽訂房屋買賣合同,否則如因本人征信不良無法貸款造成不能履行合同,則應承擔違約責任,所交定金和中介費無法退還,還需承擔賣方中介費。

三、要求中介機構書面告知有關事項。根據住房和城鄉建設部《房地產經紀管理辦法》第二十一條規定房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前,應當向委托人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內容,并書面告知下列事項,并由本人簽字確認:

(一)是否與委托房屋有利害關系;

(二)應當由委托人協助的事宜、提供的資料;

(三)委托房屋的市場參考價格;

(四)房屋交易的一般程序及可能存在的風險;

(五)房屋交易涉及的稅費;

(六)經紀服務的內容及完成標準;

(七)經紀服務收費標準和支付時間;

(八)其他需要告知的事項。

四、仔細審閱合同內容。目前,由于銀行放貸收緊對貸款人要求提高,造成部分購房人不能通過貸款審批。同時,應特別注意合同條款中關于上述八項其他服務的關于貸款的約定,因此,應明確由于客觀因素影響不能貸款的不視為違約,合同可以解除,不承擔違約責任。同時,合同必須由房主本人簽字,如果非房主本人簽字,則須有房主授權委托公證書,否則合同無效。

五、合理約定中介費支付環節。由于房屋交易時間跨度長、過程復雜,決定了中介機構對房屋買賣雙方提供的服務不僅僅包括促成交易、簽訂合同,還應包括協助雙方繳納稅費辦理、房屋過戶和物業的交割。因此,簽訂買賣合同時,要與中介機構協商確定中介費給付的環節、實行分期付款,才能更好的保護自己的利益。

六、明確繳費項目。房屋交易涉及稅費項目交易等,一是要求中介機構在書面告知書中明確告知,二是在買賣合同中明確由誰承擔,對于書面告知書和合同之外的費用可一律拒繳。所有中介均不得收取擔保費、金融服務費,中介費由中介機構和雙方買賣依據服務內容、服務成本、服務質量和市場需求狀況協商確定。評估費由房地產評估機構收費,有的銀行不需要評估報告,到銀行辦理貸款時,可咨詢貸款銀行,是否需要評估,如需評估可以在銀行提供的入圍評估機構名單中選擇。

七、關于貸款銀行的確定。買方通過貸款買房的,中介機構可提供與本機構合作的銀行供買方選擇但不得強制,買方也可自行選擇銀行辦理貸款。

八、關于資金交付。目前,通常的做法是過戶前將房款付給賣方,但可能出現過戶期間因房主經濟糾紛房屋被查封的風險。下步主管部門將推行存量房交易資金監管服務,由主管部門來代收交易資金保證交易安全,因此可選擇資金政府監管模式,從根本上保護自身權益。如果所購買房屋有抵押貸款,房主需利用賣房款償還銀行抵押貸款的買方也應慎重考慮其風險。

九、謹慎選擇中介機構。根據住房和城鄉建設部《房地產經紀管理辦法》規定,房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內,到所在直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案。目前市住建局對市區中介機構實施備案管理,買房時要選擇已備案的中介機構(名單可登陸市住建局網站查詢http://jsj.weifang.gov.cn/fcgl/jggl/bajg/),因為這些機構工作流程相對規范,出現糾紛時可以更好的維權,有效降低交易風險。

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